Leerstand ist ein Phänomen, das viele Facetten und Herausforderungen birgt. Im ersten Teil des aktuellen Fokusthemas wird beleuchtet, warum gewerbliche Flächen leer stehen, wie sich diese Flächen typisieren lassen und wie die Situation in den sechs Geschäftsquartieren aussieht.
Ursachen von Leerständen – Vielschichtig und komplex
Die Gründe für Leerstände in Einkaufsstraßen, Geschäftsquartieren oder Stadtkernen sind ebenso vielfältig wie komplex. Ein gemeinsamer Nenner ist häufig, dass der Standort nicht mehr die gewünschten Rahmenbedingungen bietet. Die wichtigsten Ursachen lassen sich wie folgt zusammenfassen:
- Unzeitgemäße Ladenflächen: Viele Flächen entsprechen nicht mehr den Anforderungen moderner Geschäftslokale – sei es in Größe, Infrastruktur oder Ausstattung.
- Mangelnde Flexibilität der Eigentümer*innen: Unbeweglichkeit in Bezug auf Mietpreise, Vertragsbedingungen oder Investitionen in die Gebäudesubstanz erschwert die Vermietung.
- Fehlende Betriebsnachfolge: Besonders in kleineren Geschäftsquartieren gibt es immer seltener Nachfolger*innen innerhalb der Familie, während externe Übernahmen oft an hohen Kosten oder fehlender Rentabilität scheitern.
- Sinkende Besucher*innenfrequenz: Ursachen hierfür reichen von Wettbewerbseinflüssen über demografische Veränderungen bis hin zu städtebaulichen Faktoren.
- Behördliche Auflagen: Gerade bei älteren oder denkmalgeschützten Immobilien stellen gesetzliche Anforderungen häufig eine Hürde dar, da die notwendigen Investitionen nicht rentabel umsetzbar sind.
Fünf Typen von Leerständen
Leerstand ist nicht gleich Leerstand. Unterschiedliche Ursachen und Rahmenbedingungen führen zu einer klaren Typisierung von ungenutzten Flächen:
- Kurzfristiger Leerstand: Ein marktüblicher Zeitraum zwischen der Aufgabe einer Fläche und deren Neuvermietung, der in der Regel maximal drei Monate beträgt.
- Struktureller Leerstand: Flächen, die aufgrund grundlegender Defizite und hoher Investitionsbedarfe seit mehr als einem Jahr ungenutzt bleiben.
- Latenter Leerstand: Diese „versteckten Leerstände“ umfassen Räume, die zwar nicht aktiv genutzt, aber auch nicht zur Vermietung oder zum Verkauf angeboten werden.
- Potenzieller Leerstand: Aktuell genutzte Flächen, bei denen sich jedoch abzeichnet, dass sie mittelfristig leer stehen könnten – sei es durch wirtschaftliche Probleme oder andere Faktoren.
- Umbruchs-Leerstand: Unvermeidbare Leerstände während Umbau- oder Sanierungsphasen eines Gebäudes.
Ein Blick in die Geschäftsquartiere
Im November 2024 wurden in den sechs Geschäftsquartieren insgesamt 111 ebenerdige Geschäftseinheiten als ungenutzt erfasst. Rund 60 % der ungenutzten Flächen sind als strukturelle Leerstände einzustufen.
Besonders im „Hernalser Zentralbereich“ ist die Zahl mit 35 Leerständen hoch, während die „Döblinger Hauptstraße“ mit 11 Leerständen vergleichsweise gut abschneidet. Bis auf das Geschäftsquartier Simmering, mit 21 Leerständen, sind in den übrigen deutlich weniger leere Geschäftsflächen im Erdgeschoß zu finden – 13 in der Favoritenstraße, 16 im Floridsdorfer Zentralbereich, drei in der Praterstraße.
Die größte erhobene Fläche – wo eine Einschätzung der Größe möglich war – befindet sich in der Praterstraße und hat über 400 m².
Die Serie mit dem Fokus „Leerstand“ geht weiter: Im nächsten Beitrag wird die Marktfähigkeit von Leerständen genauer analysiert. Bleiben Sie gespannt auf weitere Einblicke in ein Thema, das unsere Städte und ihre Zukunft prägt.
Autor*innen und Ansprechpersonen
Leerstand
Anna-Christina Radler/Roland Murauer
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